مشروع ضريبة الابنية: عندما يتصادم التقدير الإداري مع العدالة
المحامي اسامة البيطار
أثار مشروع قانون ضريبة الأبنية والأراضي نقاشًا واسعًا بين المهنيين
والمواطنين، وهو نقاش صحي ومطلوب، خاصة حين يتعلق الأمر بقانون يمس شريحة كبيرة من
الناس، سواء كانوا ملاكًا أو مستأجرين أو مستثمرين.
في جوهره، المشروع يُوحّد الضريبة على
العقارات ضمن إطار واحد، ويربط التقدير بالسجلات الإلكترونية والسعر الإداري
الرسمي، وهو ما يبدو من حيث الشكل خطوة تنظيمية. لكن السؤال الحقيقي لا يتعلق فقط
بنسبة الضريبة، بل: هل يُطبّق هذا التقدير بعدالة؟ وهل يتماشى مع الواقع الاقتصادي
للناس.
أمثلة عملية لفهم الأثر:
1. أرض خالية داخل حدود بلدية (مساحتها 500
متر، سعرها الإداري 100 دينار للمتر):
• قيمة الأرض التقديرية = 500 × 100 =
50,000 دينار
• نسبة الضريبة: 0.04%
• الضريبة السنوية: 20 دينار
→ رقم بسيط، لكن لماذا تُدفع ضريبة على
أرض لا تدر دخلًا؟
2. شقة مؤجرة بقيمة متواضعة (120 دينار
شهريًا = 1,440 سنويًا)، مساحتها 120 متر، وسعرها الإداري 300 دينار للمتر:
• القيمة التقديرية = 120 × 300 = 36,000
• بعد خصم 20% لاستهلاك البناء: 28,800
• الضريبة: 1%
• الضريبة السنوية: 288 دينار
→ أي أن الضريبة تستهلك حوالي 20% من
الدخل السنوي، دون احتساب الصيانة والتمويل البنكي.
3. عقار مشغول من قبل المالك أو أحد
أصوله/فروعه:
• يُمنح إعفاء مزدوج: 20% لاستهلاك البناء
+ 80% لاستخدام المالك.
• النتيجة: القيمة الخاضعة للضريبة لا
تتجاوز 10% من التقدير الأصلي، أي أن شقة 200 متر قد لا تتجاوز ضريبتها فعليًا 100
دينار.
→ هذا البند يبدو منصفًا، لكن محدوديته
تنحصر في الحالات التي يسكن فيها المالك فقط، بينما الغالبية مؤجرون أو ممولون.
التحديات المخفية خلف الأرقام:
المشكلة لا تكمن في نسب الضريبة على
الورق، بل في فلسفة التقدير القائمة على السعر الإداري الثابت، الذي لا يعكس واقع
السوق ولا قدرة الاستثمار.
فالسعر الإداري في كثير من المحافظات لا
يميز بين السكني والزراعي والتجاري، ولا بين العقارات القديمة والحديثة، وقد يؤدي
إلى تحميل المكلفين أعباء غير عادلة، خصوصًا من ذوي الدخل المحدود أو الملاك
الملتزمين بعقود إيجار قديمة.
كما أن إخضاع العقارات المرهونة للبنوك
للضريبة السنوية، دون مراعاة كلفة التمويل والفوائد التي يتحملها المالك، يمثل
اختلالًا جوهريًا في العدالة الضريبية، ما لم يُعالج بنص أو استثناء تنفيذي لاحق.
المطلوب ليس إلغاء الضريبة، بل ضبطها
ضمن معادلة تراعي:
• العائد الفعلي.
• حالة التمويل.
• عمر البناء.
• وتصنيف العقار تنظيمياً وسوقياً.
إن النقاش القانوني حتى في مراحله
المتأخرة ليس ترفًا، بل وثيقة موقف تُستخدم لاحقًا في الضغط المهني، التعديل، أو
الطعن.
ولعل أبرز ما نحتاجه اليوم ليس فقط
تنظيم العلاقة بين المواطن والبلدية، بل إعادة بناء الثقة بين المواطن والتشريع،
فالقانون لا يُقاس فقط بالحسابات، بل بثقة الناس بعدالته.
